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限制行为能力老人卖房 法院终审宣判合同无效(2)

时间:2019-07-16 16:54 来源:北京晚报 作者:milu

  2018年春天,邱政突然接到房山法院的电话,说让去取一张传票。“电话里说我被人告了。我的第一个反应,肯定是电话诈骗的骗子,但是听着听着,又觉得不像,所以我就去了。”等拿到了传票,邱政瞬间傻眼了。

  此时,当初陪同杨钰老人卖房的外甥谭威已经身故,老太太被送回到自己亲儿子余非的身边。作为她的代理人,余非协助老人发起了诉讼。

  判决

  限制行为能力人签的卖房协议无效

  法院查实,2015年7月,余非向朝阳法院起诉,要求宣告其母杨钰为无民事行为能力人或限制民事行为能力人。经鉴定,杨钰临床诊断为“精神分裂症”,意思表示能力不完全。当年12月,法院判决宣告她为“限制民事行为能力人”。法院特别强调,在这个过程中,她的外甥谭威参与了案件审判的全部过程。在买卖这套房屋期间,杨钰和谭威夫妻一直住在这套房子里。他应该知晓杨钰是限制行为能力人。

  据原告方代理律师介绍,这份证据具有极为重要的意义。“它从根源上说明,整个交易从最开始的一刻就无效:老太太作为一名精神病人,限制民事行为能力人,并不具备处置这么大一笔财产的能力。这个交易事后又没有被她的合法监护人追认,那当然是无效的。”

  判决书显示,在答辩中,邱政表示,在买卖房屋的这么长时间里,余非作为老人的法定监护人从来没出现过,房子过户两年后他才出现,是否尽到了监护人的职责?原告杨钰在房屋买卖过程中,故意隐瞒自身的真实情况,自己在买房时,无从得知她是否是精神病人,是否是完全民事行为能力人,在整个过程中,自己并无过错。“第一次上她家看房,她跟我们讲房子的所有权、户型、价款,表达清晰流畅,和普通人没有什么差别。中介也核实了她的身份,她介绍自己家庭成员,只是说有外甥和外甥媳妇,没说过自己有儿子。”

  但原告律师则针锋相对地表示,按照正常交易流程,双方一定要相互核实对方身份。“老太太和他的儿子在一个户口本儿上,邱先生买房的时候,明知道陪在老太太身边的人是她的外甥,而不是与她有最近血缘关系的儿子,这么大的事儿,为什么不去弄清楚?”律师表示,邱先生在买房时存在问题。

  这个观点在一定程度上得到了法院认可。法院认为,卖房子是重大事务,已经超出了杨钰的民事行为能力范围,她现无配偶,仅有一个儿子,按照法定的顺序,应由儿子作为她的监护人。谭威虽然陪同老太太卖房,但是他并无监护资格。邱政知道陪同杨钰一起卖房的人不是她的儿子,“根据交易习惯,他有义务核实杨钰其他家庭成员相关情况,但是他并未进行审慎的注意义务。”

  综合这些意见,法院认为,二人签订的房屋买卖合同应属无效。但法院也同时提及,邱先生因此而出现的损失,及双方在造成这些损失时各自应承担什么责任,可以在之后的损失赔偿中予以充分考虑。

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