中国房地产市场处于巨变前夜(2)

　　考虑到土地价格与房价高度相关，在宽松货币环境之下，近期房企违规融资拿地等乱象有抬头之势、金融风险不容忽视，监管出于稳定市场预期的目的，出手调控并不奇怪。

　　二、融资调控收紧影响几何

　　5月份以来，监管政策的收紧，使房地融资端在今年整体呈现出由宽松到紧缩的态势。而笔者对重点融资渠道的观察结果则表明，本轮调控的力度整体较强、规范内容也较全面。具体分析如下：

　　银行信贷方面，与前期销售和拿地的热度相关，房地产开发资金来源中国内贷款和个人按揭贷款增速在3月份以后均有回升。此情况下，各地对于按揭贷款的调控实施较早、且仍在持续收紧，调查显示，样本银行中，5月份、6月份上调房贷利率的比例明显增加，自去年四季度起整体下行的房贷平均利率也在5月份见底、6月份小幅回升。此外，虽然针对国内贷款的效果尚无法从数据上观察到，但7月10日银保监会已对向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行“窗口指导”，要求控制房地产贷款额度，预计压力将很快传导至房企。

　　信托融资是本次规范的重点，7月8日银保监会通过窗口指导对个别房地产信托提出5点合规要求，多地银保监局也迅速跟进、召集辖区内信托公司开会并进一步对地产信托融资提出要求。原因在于，过去几年投向为房地产的新发行信托占比逐渐提升，用益信托网的数据显示：2018年以来平均达到40%以上，而今年二季度增长较快，6月份这一数字已超过48%，这意味着房地产在所有信托投资领域中占有绝对优势，一定程度上挤占了其他领域的金融资源;此外，信托作为房地产企业的重要表外融资渠道，长期存在突破监管要求、提供资金违规拿地的乱象，是资管新规发布以来重点规范的领域。

　　房企发债有所放缓。境内债方面，1-4月份的放量发行之后，近期不仅发行量有所减少，净融资额在5月份出现缺口、且呈现逐月扩大的趋势。此外，针对不同评级的房地产3年期信用债，笔者粗略估算了加权平均利率，结果显示融资成本也呈现出整体上行的趋势。

　　此外，海外发债也在收紧。需要指出，海外债务在房企债券融资中占比不低、净融资额也较大，政策收紧或将对房企资金链带来较大考验;目前海外发债的融资成本已出现上升，7月中上旬美元融资平均利率已经高达8%，最高甚至达到15%。

　　三、未来须高度关注房企资金端风险

　　可以预见，政策收紧的确定趋势下，房企今明两年在资金端将面临较大考验。债务集中到期的压力不容忽视。据不完全统计，2019年下半年至2020年将有至少超过万亿元人民币的房企境内和美元债到期;房企融资出现分化，部分房企生存压力凸显，尤其是中小型及原本就存在经营、财务问题的房企，7月份中海地产与泰禾集团海外发债成本的巨大差异很能说明问题。

　　尤其“左手拿地、右手融资”的高周转模式也面临考验。以新城控股为例，7月份以来为缓解现金流紧张，该公司已在出售项目公司股权，股价也应声大跌。