又一长租公寓倒下 行业频爆雷问题究竟在哪儿(2)

　　为妥善解决相关事件，在乐伽公寓发出公告后不久，南京市住房保障和房产局也发布通告称，乐伽公寓在履行租赁合同过程中出现大量违约，造成不良社会影响。南京市相关区政府已经组织第三方机构在辖区设立调处服务点，为南京地区乐伽公寓客户提供纠纷调解和法律咨询服务。同时，南京市住房租赁行业协会推荐南京我爱我家房屋租赁置换有限公司、南京自如房屋租赁有限公司等五家住房租赁企业参与调处服务点工作。

　　注定难行的长租公寓？

　　让乐伽公寓倒下的原因，毫无意外又是资金危机导致爆雷。

　　有业内人士表示，乐伽公寓采取的是“高收低租”的模式，即高于市场价拿房，给房东的付款方式为一个月租金或者一个季度租金;再以低租金出租房屋，一次性收取租客半年到一年的租金。而这种模式跟此前已经爆雷的长租公寓采取的“租金贷”本质相同，是典型利用资金池经营长租公寓的方式。

　　之所以采用这种方式，在业内人士看来，其可以使得经营方式快速实现规模化发展，抢占市场份额。像乐伽公寓这种操作方式，通过时间差可以形成一个庞大的资金池，再把这些获取的现金用于收购更多房源，获取更多现金流;或者用于别处的投资，以赚取更多的利润回报。

　　但正如“租金贷”带来的巨大危害一样，这种模式正在破坏着行业的整体信用，无形中会放大杠杆，由于缺少风险控制，一旦企业经营管理失误，就会导致房东、房客损失严重。

　　“长租公寓一旦爆仓，会比P2P爆雷更可怕。”我爱我家前副总裁业内人士在2018年时曾如此警告这个行业，如今看来，一语成谶。自2018年以来，杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业、北京爱佳心仪等在内的多家长租公寓出现“爆雷”或者“跑路”。

　　“说到底，还是这个行业的商业模式没有搞清楚的问题。”深圳某创投机构合伙人接受证券时报创业资本汇记者采访时表示，去年他们曾经接触过一家长租公寓创业公司寻求融资，但在经过尽调后他们发现，这个行业的大部分公司未能“梳理”出自己的盈利逻辑。

　　据业内研究机构监测数据显示，目前国内20个重点城市公寓租金回报率仅为1%到3%。对于很多长租公寓公司而言，它们需要在市场上大量获取房源，在面临诸多竞争对手的情况下，不得不采取“哄抬价格”、“低价出租”的方式来扩张。

　　有长租公寓创业公司创始人就曾公开表示，公寓的底租成本占总成本的55%到60%，租金差为1.6～1.7倍，还需要每年摊销15%到20%的装修成本，以及人工等成本。

　　分析师认为，金融手段在助力长租公寓规模化的同时，也加剧和提升了未来的风险水平，他建议对于长租公寓领域的金融管控力度要进一步加强。